“國十條”出臺僅兩天，住房和城鄉建設部的配套調控政策就已出臺。

　　4月19日，住建部緊隨國務院17日下發的“新國十條”發布了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（以下簡稱“通知”）。

　　“通知”明確要求，今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以預訂、排號等方式向購房人收取或變相收取定金性質的費用。

　　“通知”要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名并明確要求預售資金全部納入監管賬戶。

　　北京房地產協會副秘書長陳志表示，住建部政策直指炒房要害，抬高了投資房地產的門檻和條件，對抑制投資炒房有很大作用。

　　同時，受中央部委繼續出臺“國十條”配套政策的預期影響，北京等一線城市已經出現集體退房的苗頭，房價進一步上升的勢頭得以遏制。

　　力促信息對稱

　　在房價上漲的趨勢下，開發商最慣用的銷售方式就是拖延開盤，同時加大“蓄水量”，也就是開盤之前，先通過網絡和短信散布開盤消息，然后對意向購房人進行登記，從而制造出熱銷假象。

　　一些樓盤項目在開盤之前就收取1萬元到十幾萬元不等的“誠意金”也成為司空見慣的營銷方式。

　　北京某樓盤的銷售負責人告訴記者，2009年下半年，雖然市場一片火爆，房子不愁賣，但是開發商仍然愿意收取誠意金。一方面是可以幫助開發商一定程度上解決資金問題；二是繳納了誠意金的客戶，一般購房意向都比較明確。

　　此次“通知”要求未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以預訂、排號等方式向購房人收取或變相收取定金性質的費用。這是否意味著“蓄水”這一銷售方式將被禁止？

　　“可以排號，不能收錢，排號是沒有問題的，只要不收錢就不違規。”華業地產總經理陳云峰認為“通知”并未禁止排號制度，只是規定不能巧立名目收取定金。

　　陳云峰認為，這一制度設計將使房地產銷售更加透明，有穩定的房源，解決購房者和房地產商之間信息不對稱問題，避免市場上出現恐慌性購買。

　　“要真正發揮這一作用，就應該不允許開發商排號售房。”中國社科院金融所研究員尹中立認為，僅僅不允許收錢排號對于購房者和房地產商在信息公開前提下實現公平博弈是不夠的，目前規定的僅僅旨在規范市場交易秩序。

　　尹中立認為，收不收錢不是關鍵，即使是不收費排號，開發商仍可以通過排號的方式來試探購房者的底線，而購房者仍無從得知開發商有多少房源，什么價格。

　　不過，“通知”同時規定，房地產開發企業應將取得預售許可的商品房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售；開放商如要求漲價，應當報主管部門備案并公示。

　　尹中立認為，這一規定使得開發商在商品房銷售中減少了操縱銷售價格的空間。

　　購房“實名制”

　　陳志認為，與以往相比此次“通知”對于房地產調控的最大亮點就是認購后不許擅自購房者更名，這將有力打擊炒房者，抑制短期炒房。

　　除此之外，“通知”特別提出，要求各地加快完善商品住房預售資金監管制度，明確預售資金要全部納入監管賬戶，確保預售資金用于項目工程建設。這也是房地產調控領域的一個新手段。

　　我愛我家房地產經紀有限公司副總裁胡景輝認為，這一規定對于保障項目順利進行，防治房地產商抽逃資金，出現房屋爛尾現象有一定作用。

　　一位有多年炒房經驗的投資者也對記者表示，5年前他們炒房的慣常手段就是借一大堆身份證去買房，隨后這個做法在北京市被限制，但在部分地區仍然可行。

　　住建部此次“通知”中明確提出購房實名制以后，各地政府需要出臺地方性調控措施，其中將明確購房實名制的具體操作辦法。

　　工商銀行海南分行的一位負責人明確告訴記者，目前央行征信系統對于家庭購買幾套房認定上，已經沒有技術障礙。如果購房實名制得以徹底管控，則二套房貸政策執行會更順暢。

　　后續政策預期強烈

　　今年1月10日，國務院出臺“國十一條”要求加強和改善房地產市場調控，二套房貸款首付比例不得低于40%，掀起新一輪房地產土地調控風暴。

　　3月10日，國土資源部出臺整治房地產用地的專項文件——《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，旨在整治地產界盛行的囤地、炒地行為。

　　4月17日，國務院發布“新國十條”，提出更嚴厲的10項調控措施。

　　多名接受本報記者采訪的房地產領域專家表示，住建部此次“通知”內容多是對之前國務院出臺政策以及各地做法的重申，關鍵在于能否落實執行。

　　4月19日房地產股應聲下跌,并拖累整體大盤。投資市場對房地產的不看好，或許正是房地產行業轉折的開始。

　　對于未來房地產市場走向，上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著一系列宏觀政策的出臺，特別是流動性已經開始收緊，資金實力相對較弱，項目體量較大的開發商將率先降價促銷，從而帶動同區域或同價位的項目降價。

　　同時，目前緊缺的二手房源將有所增加，兩個月之內房源量將增加30%以上，前期炒作熱點區域和漲幅居前的區域房源增幅將超過40%。

　　陳志透露，目前北京部分地區樓盤價格已經出現下跌，但是未來房價的整體走勢則仍有待觀察，需要參考今后兩周尤其是“五一”期間房屋交易量以及房價變動趨勢。

　　胡景輝認為此次出臺的政策有利于減少房地產市場的捂盤惜售現象，促進交易平穩進行。一線城市房價經過此輪調控將會有10%到15%的回落空間，但未來幾年房價總體仍將穩中有升，而二三線城市回調空間將比較小。

　　而繼住建部之后，市場人士預期會有更多部委陸續出臺落實“新國十條”的配套政策。

　　國土資源部正在對全國住房供地計劃制定情況進行檢查，隨后會對執行情況進行檢查。70%的土地供給保障房、棚戶區改造和中小套型商品房，被作為考核地方政府制定和執行供地計劃的重要指標。

　　就在住建部“通知”發出的第二天，4月20日，審計署公布了40個州市土地專項資金征收和使用的審計結果公告。公告指出，在審計調查的州市中，有11個市以“招商引資”、“舊城改造”和“國有企業改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元；有3個市以低于基準地價70％的價格等方式，出讓土地177宗0.8萬畝；有3個市的規劃等部門批準提高0.18萬畝土地的容積率，應征未征土地出讓收入10.57億元。有12個市欠征土地出讓收入323.26億元。其中，7個市的國土部門在25家用地單位欠繳土地出讓收入25.92億元的情況下，違規發放國有土地使用證。

　　審計署農業和資源環保審計司司長黃道國表示，部分地方政府為了招商引資，在市場地價遠遠超過基準地價的情況下，不上調基準地價；擅自改變土地出讓收入的用途，用土地收入去做基建等項目。

　　審計署公告指出，有11個市674.81億元的土地出讓收入管理不規范，未按規定納入基金預算管理，占征收總額的20.1％。

　　楊紅旭等專家判斷，房地產調控政策密集出臺將持續到5月份，更多的調控手段正蓄勢推出。

來源：21世紀經濟報道